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王钢:紧抓未来风口 专注价值挖掘

2019年09月19日17:32 来源:房天下产业网
[提要] 2019年,“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑。从中央到地方、从调控交易到调控供给结构,房地产调控触角向微观行进,地方主动权逐渐增加。新常态下,房地产市场格局悄然生变。
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2019年9月10日,2019中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十六届中国房地产品牌发展高峰论坛在北京召开,3房网对北京麒麟天成资产管理有限公司副总经理王钢先生进行了采访。

1.2019年,“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑。从中央到地方、从调控交易到调控供给结构,房地产调控触角向微观行进,地方主动权逐渐增加。新常态下,房地产市场格局悄然生变。不过对房地产市场本质而言,政策变化只是风向标,城市基本素质和人口特征才是决定自身发展空间的核心因素,那么对于房地产商来说,什么样的城市值得进入?

答:关于城市可进入性分析方面有几条硬性指标等数据参考,经过多年实践,从城市固定资产投资比例、房价增长速度是否处于晋升通道中以及是否存在重大政策利好(比如河北一些被划入国家自贸区试点的区域)、国民经济指标、政府收入指标、人均可支配收入、消费支出等指标均是影响城市房地产的因素,在这些指标以外,我司麒麟天成更加关注的是城市的活力,由于中国房地产价格趋势、人口流动趋势跟我国资源聚集直接挂钩,这些资源多集中于北上广深等核心发展城市,因此从城市可进入方面我们更加关注以下几点:

首先是城市每年新增公司的数量,这直接关系到城市经济发展的活力体现;其次是应届大学毕业生的数量,特别是每年留在该城市的学生数量,可以体现该城市是否是人口净增长型的类型;第三,在教育、医疗资源以及政策重心的转移,这些水平是否有大幅度提升,通过学校及医院等资源的大数据指标分析来判断人口聚集的情况;第四,城市的资源及资本聚集情况。

通过以上几点,京津冀、长三角、粤港澳大湾区仍是国内未来房地产市场最有潜力的地区。其中京津冀由于已发展为较大规模片区,面临疏解来平衡,长三角经过多年发展已基本成型,以城市活力表现、人才数量、公司数量、资源数量等多方面来看,我们认为粤港澳大湾区是未来房地产发展最快的区域之一。

2.北京商办市场是否真的已进入寒冬,无药可救?

答:我们认为,北京商办市场陷入目前的局面,直接原因是各项关于商办项目的严厉限制政策,但本质原因还是因为目前商办市场供求关系的剪刀差造成的。因为商办市场在新政之前的火热,并非是真正商办市场的火热,而是商改住市场的火热,所以在新政针对商改住的严厉禁止之后,商办市场才会陷入成交低迷的情况。

排除商改住受限的因素,北京市纯商办市场在当前也面临则一些宏观政策的不利因素,首先是北京市的定位,不再强调经济中心地位,其次雄安新区、河北自贸试验区等新兴区域中心对北京市各项产业也造成了分流,致使北京市的办公需求出现下降。另外北京市的疏解政策,人口增长减缓,批发产业分流,对商业需求也造成了很大的影响。

在供应方面,有三个方面的原因造成了北京市商办市场供应的增加,首先是中服地块、丽泽商务区等批量新增供应,其次原来新政前以商改住定位的项目目前只能回归商办市场,第三则是以动物园、大红门区域为主的原批发市场在被疏解后,重新改造为零售或办公业态投放市场。

在供应激增,需求减少的市场背景下,貌似北京市商办市场真的陷入了生死存亡的危机?

实话实说,市场压力确实巨大,不过危机危机,正因为有危险才有机遇。

商办市场归根结底还是一个价值投资的市场,只要有价值就有投资的需求。根据我们麒麟天成的专题研究结果,北京市核心区商业因为价值高,一直供需两旺,尤其是北京市四环内不能新增规模商业后,核心区商业供应大幅减少,销售市场供不应求。2014年-2018年,北京核心区商业销供比为1.36,非核心区商业因为商业社区化等影响,销供比也能达到0.9。写字楼方面,核心区写字楼销供比为0.92,供销两旺,非核心区写字楼销供比仅为0.58。所以,并非所有商办市场都面临着危机,只要找准突破点,核心区商办都能顺利消化,即使是非核心区商办,着眼于匹配市场需求的社区mall、沉浸式商业、主题商业等,同样大有可为。

在资本市场上,借着这场所谓危机,中外投资机构亦在趁机大举收购各项资产,复地中心06B整售建设银行,02A、06D两栋整售北京银行,06地块ACE栋也有金融机构洽谈整售,世界侨商中心3号楼整售予华夏保险。富力中心B02楼半栋整售天安财产保险公司。泰禾长安中心B栋3-21层整售予私募基金公司恒天融泽(北京量钭科技)。启城投资、颢腾投资宣布联合瑞士合众集团和中东家族财富基金等境外机构投资者,对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购,总金额13.4亿美元(约合人民币90.2亿元)。今日头条就豪掷90亿元购买了大钟寺中坤广场和方恒时尚中心的资产包。而京东则斥资27亿元买下翠宫饭店。这些都证明了优质资产从来不缺需求。

对于北京市商办项目未来的开发方向,在当前竞争激烈的市场环境下,我们认为还是应该紧抓未来风口。中国第一代风口,是改革开放初期因为物资匮乏带来的贸易需求;第二代风口,是人口快速增长带来的住房需求;第三代风口,是追求精神自由带来的互联网需求;第四代风口,是带来生产生活便利性革命的电商需求。我们认为,国内民众生活和精神需求都逐步进入小康阶段,需求升级的必然就是对健康的关注,所以医疗大健康必定会成为国内经济的下一个风口。而这也成为了国内众多开发商的共识,多家发展商已经开始布局医疗大健康和养老领域,如泰康、万达、万科、保利、恒大、碧桂园、华润等。我们麒麟天成公司,正因为早已预测到这一市场走向,早早开始进行这方面资源的整合,目前是中国老年保健协会养老与健康专业委员会创始成员及理事单位,着重开展地产与健康相结合的整合工作。

最后,关于北京市商办项目的营销,我们认为在买方市场背景下,着眼商办项目经营性物业的本质属性,通过运营使客户认识到项目的价值才是根本解决之道,同时,针对500㎡以上分户面积,禁止贷款等限制政策,一些金融创新手段式营销,也会是有效的促销手段。

3.麒麟天成是一个资产管理公司,能不能谈一下资产管理和一般的房地产运营有什么区别?

中国房地产市场经过30年的发展,在过去,房地产的商业模式,一言以蔽之,就是高周转、高毛利和高杠杆三驾马车拉动下的增长,在土地红利和房价上涨大趋势下,开发商通过“利润利息差”获得了基于融资的“正杠杆”,进而获得了超额收益,成为社会资源的主要配置者和受益者。不过,在建立房地产调控长效机制,降低房地产的投机属性,回归由使用价值决定基本价值,也就是“房住不炒”的基本政策路线下。2017年以来,通过推出租赁型住房,在土地出让时限定自持年限,对商办物业的销售施加诸多限制等,市场上的自持型物业比例大幅增加。同时,国内的房地产市场也发展到了一定的阶段,城市化率增速放缓,住房自有率、人均建筑面积达到新高,住房增量市场发展空间明显见顶,参照欧美、港台等房地产发展成熟的市场经验,多元化、高持有、注重稳定现金流来对抗周期性波动风险的房地产发展模式,日后必将成为功能房地产开发的主流。

我们的资产管理范畴,就是围绕着房地产行业,尤其是针对自持性物业,对其实现房地产价值的再挖掘。但我们又不仅仅只是简单的房地产运营的概念,我们是从超越房地产的,以资产的角度去看待项目。

都说现在的房地产市场已经从黄金时代进入了白银时代,但我们觉得,现在的房地产市场上,资产的价值才真正回到了实处,回到了价值投资的正常市场逻辑。不过,要想真正在资本市场上实现这个资产的价值,关键就是这个资产在后期该如何运用,运用什么方式,运用在什么方面,嫁接什么资源使它更能发挥自身的价值。

比如说,一栋商办楼,传统的房地产运营就是简单商业或办公的招商,而且是以销售为前提的招商,所以户型和产品会以购买客户需求为准,商户也以实现最高租金为目标,这样项目的发展方向和产品都会收到很大的限制。但以资产管理的逻辑,我们会超脱产权销售的模式,可以在资产的处置上具备更多的可能性,比如是否可以作为公寓运营,或者是养老,是否可以加入联合办公、主题体验式商业、教育、医疗综合体这些比较先进的业态,通过这些整体的考虑和市场分析,帮助项目选择一个最优的,发展潜力最大,价值最高的解决方案。同时,既然是资产管理,我们就不但要给项目提出具体方向,还要把发展这些方向所必须的资源落实、推动下去。为此我们公司拓展了广泛的资源,包括服务式公寓、酒店、医疗、教育、养老、影视、文创、科技服务等等,所以在不同的发展方向上,都可以给开发商提供我们的候选资源。

我们自己的企业定位清晰的诠释了我们对资产管理的理解:扎根地产、服务资本、洞悉趋势、重构资源。

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