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买房时遇房主毁约怎么办?如何避免房主毁约?
虽然在买房的过程中,买卖双方会签订购房合同,但是也存在很多买方或者卖方违约的情况。房屋买卖是一件大事,购房者买房时所花费的钱财有可能是一个家庭大半辈子的积蓄,因此在买房的过程中,购房者需要小心行事,但是也不能避免房主毁约,那么买房时遇房主毁约怎么办?买二手房如何避免房主毁约? 买房时遇房主毁约怎么办? 1、要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同 在房屋买卖的过程中,购房者如果遇到房主违约的情况,那么首先应该确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同。双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础,如果双方没有签订买卖合同,仅交付定金,则只能适用定金罚则,由卖方双倍返还定金。 2、确认卖方违约的证据 在二手房交易中,如果发现了房主毁约的情况,那么购房者要确认卖方违约的证据,如果购房者都没有证据证明卖方违约,甚至卖方都可以反咬买方一口,主张买方违约要求解除合同都有可能。 3、起诉要求继续履行 购房者在确认房主毁约,并且拿到相关证据之后,可以向相关部门起诉房主,根据《合同法》第110条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:法律上或者事实上不能履行;债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;债权人在合理期限内未要求履行。 4、起诉要求解除合同并赔偿实际损失 如果购房者也不想继续履行合同的话,那么可以要求房主解除合同并赔偿相关的损失,一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%。但问题是,如果房价上涨超过20%,主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。可以要求法院调高违约金以弥补实际损失,或者直接主张实际损失。 买二手房如何避免房主毁约? 1、签合同时注明违约条件 在二手房的交易过程中,如果购房者想要避免发生房主毁约的情况,可以在签订房屋买卖合同的时候对毁约情况进行约束,应当在主要合同内容中注明:若是由于某一方的个人行为造成交易无法继续履行的,那么履行合同的一方可以向违约的一方提出解除合同,并追究其法律责任,而违约一方不但要把已收取的违约金返还给对方,还得依法赔偿损失。 2、分阶段支付中介费 大多数二手房交易都是通过中介公司来进行的,购房者交易过程中需要支付一定数额的中介费,为了保证购房者从始至终都能够享受到一流的中介服务,小编建议购房者最好分阶段支付中介费,以免出现中介只收钱不办事的情况,还能促进中介在房屋交易过程中站在买方的角度考虑问题,对卖方加以多方考察。 以上就是关于买房时遇房主毁约怎么办,以及买二手房如何避免房主毁约的相关内容,小编还需要提醒各位购房者,二手房买卖的风险相比新房买卖的风险还要大很多,购房者在签订二手房的买卖过程中,应该保留相关的证据以防止房主毁约。
怎么搞清房子是不是抵押房呢?
对于购房者而言,买房是一件难事,但对于业主而言,买错房子就是一件大事。在实际生活中,有很多购房者认为,既然自己买房都已经花了钱,那么房子理所应当属于自己,然而,事实并非如此,有一种房即使你花了钱,它也不属于你,而这种房就是抵押房,那么问题来了,怎么搞清房子是不是抵押房呢?买到抵押房怎么处理? 一、怎么知道新房是否已被抵押? 买到坏户型不要紧,因为你还可以重新改造装修,但如果你买到抵押房的话,那么可就错了。总而言之,在买房时要想知道新房是否被抵押,购房者可要求开发商出示有关证书的原件,从这些证书上就可了解到房屋抵押情况了。 如果开发商不愿意出示有关证书的原件,那么该房子就是有问题了。开发商出示有关证书的原件,一般会有不动产权证,看证时重点查看证件的备注栏有无他项权利记载,若没有则表示该房子未作抵押。 当然了,处于不同建筑状态的房子在证件时的载明都是不同的。比如,如果是期房,若开发商将在建项目的土地进行抵押,那么相关部门会在开发商的土地使用证上进行标注;如果是现房,若开发商将已建成的房子进行抵押,相关部门会在开发商的产权证上作他项权利记载。 二、怎么知道二手房是否被抵押? 上面说了怎么知道新房是否已被抵押的方法之后,也该来说说二手房的了。其实,购房者可到有关部门查询二手房情况,包括房屋的抵押、买卖等状态都可查询到;购房者可要求房主出示房产证原件,看不动亲以证上的他项权是否有标注,若房子抵押过,他项权一栏会有登记。 另外,如果你想更加谨慎的话,那么还有一个办法,那就是:购房者可登录房子所在地的房产管理局的官方网站查询。注意,若房子正在办理抵押手续还未办理成功,那么房管部门查询的结果就不准确了,为了保险起见,你在签订购房合同时,要对房子抵押等情况做好备注。 三、买到抵押房怎么处理? 在实际生活中,也不乏有些比较马虎的购房者,就这样不小心买到抵押房了。如果购房者不幸买到抵押房,可这样处理:抵押人没有通知抵押权人或告知受让人,则转让行为无效;由于卖家隐瞒房屋已抵押的情况而导致购房合同无效,买家可要求卖家返还所交全部款项。 这样一来,买到抵押房的后果还不算糟糕,因为还可以获得赔偿。不过,小编就不这样想了,虽然在不知情的情况下买到抵押房可要回房款并获得赔偿,但真得很折腾人,万一这段时间房价暴涨,岂不是错了买房的最佳时机了?因此在买房时还是要小心,尽量避免买到抵押房。
房贷提前还是否需要交违约金?要注意什么?
如今贷款买房是很常见的买房付款方式,但是很多购房者在办理房贷的时候就有以后会提前还房贷的打算。毕竟房贷一申请下来,购房者就需要背负几十年的债务,很多购房者在未来经济条件变好的情况下,会准备办理房贷提前还款,但是房贷提前还是否需要交违约金呢?房贷提前还款有什么注意事项?接下来小编带大家了解一下。 房贷提前还是否需要交违约金? 对于房贷是否能提前还款以及房贷提前还是否要交违约金这种事情,不同的银行有不同的规定,这主要看购房者签订的房屋贷款合同的内容如何。一般情况下,房屋贷款合同都有关于“提前还贷”的规定,其中会对具体的年限、提前还款利息计算以及罚息等规定。 很多银行对于提前还贷都是要收取一定违约金的,一般贷款第一年是利息最多的时候,银行会想方设法的制止借款人在这个期限内提前还款。假设你想在贷款一年内还款,银行收取的违约金也是最多的。 房贷提前还款有什么注意事项? 1、与贷款银行提前预约 如果购房者想提前还房贷的话,首先需要向贷款银行提出申请,然后经过银行的审批,只有银行审批通过后,购房者才能进行提前还贷。所以,打算提前还贷时,最好提前一星期与贷款银行预约。 2、提前还贷数额有限制 购房者在提前还房贷的时候,并不是自己想还多少就还多少的,银行对于提前还款的数额是有限制的,一般来说,最低还款额为1万元,其次,还款数额必须为1万元的整数倍。 3、记得退保 如果借款人提前还清了全部贷款,那么原个人住房贷款房屋保险合同也会提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。 4、记得退税 购房者提前还清全部房款以后,别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。 5、前一年别提前还款 对于借款还不满一年的购房者来说,最好不要提前还款,按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。 以上就是关于房贷提前还是否需要交违约金,以及房贷提前还款有什么注意事项的相关内容,对于购房者来说,买房是一件大事情,购房者在办理完贷款买房之后,所需要的还款时间长达二三十年,在这几十年的还款过程中,可能会发生很多事情,因此如果购房者要提前还款的话,一定要先了解清楚借款合同中是怎么规定的。
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